Como comprei minha primeira propriedade de aluguel: atualização de 10 anos

O ano era 2008 e eu tinha decidido com certeza que as propriedades de aluguel eram como eu iria investir meu dinheiro. Embora eu soubesse que queria comprar um aluguel, seria o final de 2010 antes de comprar o meu primeiro. Embora eu estivesse no setor imobiliário, demorou muito tempo para descobrir que tipo de aluguel eu queria, como pagar por isso e como conseguir coragem para realmente acionar o gatilho. Depois que comprei o imóvel e encontrei um inquilino, fiquei impressionado com o investimento e, dez anos depois, gostaria de ter comprado muitos mais (comprei 16 aluguéis residenciais de 2010 a 2015 e 10 aluguéis comerciais de 2017 a 2020) . Eu comprei o imóvel por R$ 96.900 e o vendi recentemente por R$ 275.000. Neste artigo, discuto o motivo pelo qual decidi que aluguel era o melhor investimento, como decidi que tipo de aluguel comprar, como recebi o dinheiro, quem escolhi como credor, como vendi o aluguel com uma troca 1031 e como meu primeiro aluguel foi realizado ao longo dos anos.

Por que escolhi propriedades de aluguel

Quando estava na faculdade, pensei que era um gênio na escolha de ações. Pesquisei empresas e tendências, e parecia que todas as ações que escolhi eram vencedoras. Claro, isso foi durante o boom da tecnologia e quase todo mundo estava ganhando dinheiro no mercado de ações. Então o mercado entrou em colapso e eu perdi muito dinheiro … assim como muitas outras pessoas. O irritante é que não importava o quão boa era a empresa: o preço das ações despencou. Percebi que não tinha controle sobre a empresa ou sobre o preço das ações. Mesmo se eu escolhesse uma ótima empresa, o preço das ações poderia cair.

Eu tinha algum dinheiro investido no mercado de ações quando me formei e, finalmente, recebi minha licença imobiliária. Comecei a ganhar muito dinheiro como agente de listagem REO e HUD, mas tinha pouco a mostrar. Eu sabia que tinha que encontrar uma maneira melhor de investir meu dinheiro na imobiliaria piracicaba. Você pensaria que eu tentava comprar aluguéis há anos desde que era agente e mudava de casa com meu pai. No entanto, ninguém realmente me incentivou a comprar aluguel. De fato, muitos agentes me desencorajaram de aluguel. Eles disseram que eram poços de dinheiro e eram um investimento horrível. Não os deixei me desencorajar e pesquisei o que achava ser a melhor maneira de investir meu dinheiro. Parecia que todos os livros que eu lia me levavam ao aluguel como o melhor investimento. Também percebi que as pessoas que estavam me desanimando não investiam em aluguel da maneira certa ou de maneira alguma.

Os aluguéis são realmente tão bons?

Conheço alguns agentes imobiliários que perderam imóveis alugados para execução duma hipoteca durante a crise imobiliária. Conheço um agente em nossa região que perdeu mais de 50 casas! Como agente REO, listei algumas dessas propriedades para os bancos depois que elas passaram pela execução duma hipoteca. Eu pude ver imediatamente alguns problemas enormes com a forma como esses aluguéis foram comprados.

O investidor geralmente pagava o valor total do varejo pelo imóvel.

O investidor comprou algumas imobiliarias em piracicaba que não possuía fluxo de caixa, o que significa que as despesas foram maiores do que as rendas.

O investidor estava simplesmente esperando que os valores das propriedades continuassem subindo para ganhar dinheiro.

Percebi que não deveria estar ouvindo as pessoas que investiam em aluguéis ao acaso. A maneira correta de comprar aluguéis não é rápida nem fácil, especialmente após o colapso da habitação, quando ficou muito mais difícil financiar propriedades de investimento. Se eu conseguisse um bom negócio em um aluguel, comprasse um aluguel com fluxo de caixa e investisse no longo prazo, eu estaria em boa forma. Decidi que precisava comprar o maior número possível de aluguéis, especialmente porque os imóveis alugados também tinham vantagens fiscais incríveis que ajudariam a compensar a renda que estava gerando.

Por que demorei tanto?

Eu sabia que queria comprar aluguéis por volta de 2008. No entanto, não comprei o meu primeiro até 2010. Eu estava ganhando muito dinheiro, mas como muitos de nós sabemos, nem sempre é fácil economizar. Casei-me, entrei em lua-de-mel, comprei uma casa e foi incrível a rapidez com que pude gastar o que fiz! Eu também estava super ocupado trabalhando em minhas contas REO e HUD enquanto construí meu negócio de vendas imobiliárias. Nós nos instalamos em nossa casa que compramos como execução duma hipoteca e depois engravidamos!

Eu queria comprar um aluguel, mas estava lutando para economizar 20% de que eu precisava. Não só precisei de 20% de desconto, como também precisei de 6 meses de reservas para todas as minhas hipotecas. Também não queria gastar todo o dinheiro que tinha em uma imobiliaria em piracicaba alugada. Eu queria minhas próprias reservas para consertar uma casa, pagar os custos de transporte enquanto estava vago e outros custos que poderiam surgir. Ironicamente, a casa em que eu morava me forneceu o dinheiro para comprar um aluguel. Refinanciei a propriedade e consegui retirar cerca de R$ 50.000 desde que consegui uma grande quantia.

Comprei a casa por RS $ 210.000 na venda de encerramento depois de pedir dinheiro emprestado a amigos e familiares. Depois refinanciei a casa para pagá-los de volta. Eu o refinanciei novamente para tirar os R$ 50.000. Conseguir um ótimo negócio é a chave para qualquer transação imobiliária. Aquela casa valia quase R$ 290.000 quando a comprei, e foi por isso que consegui sacar tanto dinheiro.

Que tipo de imóvel alugado eu comprei?

Muitas pessoas querem comprar aluguéis multifamiliares, mas nunca tive esse desejo. Eu queria comprar casas unifamiliares por vários motivos:

Eu conhecia muito bem a família unifamiliar. Eu estava lidando com ajudar as pessoas a comprar e vender casas unifamiliares, bem como virar casas unifamiliares há anos.

Havia muito mais casas unifamiliares em minha área do que propriedades multifamiliares. Havia também muitas propriedades em dificuldades na época, e a maioria era de família única. Como havia mais aluguéis unifamiliares, eu poderia conseguir um acordo melhor com eles.

Gostei da ideia de um inquilino que pensava no lugar que alugavam como casa. A maioria das pessoas não quer morar em um apartamento a vida inteira, pelo menos na minha área suburbana. Eu pensei que os inquilinos seriam mais fáceis de lidar, pois cortariam a grama, regariam a grama, pagariam os serviços públicos e teriam mais orgulho de onde moravam.

Casas unifamiliares são mais baratas que propriedades multifamiliares. Levaria menos dinheiro e tempo para comprar uma casa unifamiliar do que multifamiliar.

Os limites máximos multifamiliares e são realmente baixos no Colorado, mesmo após o colapso da habitação. Na verdade, eu poderia gerar um fluxo de caixa melhor em casas unifamiliares do que em multifamiliares.

Fiquei de olhos abertos para um aluguel unifamiliar que geraria fluxo de caixa e foi muito. Depois de refinanciar minha residência principal, encontrei uma por US $ 96.900. Era uma casa mais nova que precisava de um pouco de trabalho. Eu sabia que valia pelo menos US $ 130.000 consertados. A casa era uma venda de imóveis, o que significa que o proprietário havia falecido e os herdeiros a estavam vendendo.

Fiz uma oferta e solicitei ao agente da lista que me informasse se havia outras ofertas. Fiz uma oferta de preço total, mas estava disposto a pagar mais se receberem mais ofertas. Um ou dois dias depois, o agente da lista me ligou e disse: “desculpe, nós aceitamos outra oferta”. Eu não podia acreditar! Fiquei muito irritado e avisei o corretor sem ser muito rude. Ele pediu desculpas e disse que esqueceu de me avisar que havia outra oferta.

Voltei a procurar mais aluguéis em potencial. Alguns dias se passaram quando o agente das imobiliarias piracicaba me ligou novamente. Ele disse que a outra oferta desistiu e queria saber se eu ainda queria a propriedade. Eu disse sim! Conseguimos um contrato juntos, e o vendedor o aceitou sem que o corretor colocasse a casa de volta no mercado.

Como financiei o aluguel?

Eu usei um corretor de hipoteca que eu conhecia bem e financiara minha casa pessoal. Eu pensei que seria bastante fácil, porque eu tinha dinheiro para depositar e fiz uma renda decente. Eu estava errado!

O credor estava preocupado comigo sendo autônomo. Eu não tinha holerites ou renda regular. O credor me fez enviá-los e explicar cada depósito em minha conta do último ano acima de US $ 1.000. Levei uma eternidade para reunir tudo isso, já que eu tinha muitas verificações de comissão acima de US $ 1.000.

Tivemos que estender o fechamento porque o banco continuava pedindo mais documentos e mais explicações para minhas finanças. Felizmente, o vendedor concordou.

O corretor de hipotecas me convenceu a reduzir 25%, mesmo que eu não precisasse. Eu poderia ter baixado 20% e ter uma taxa de juros 0,25% maior. Eu deveria ter ouvido meu intestino que me dizia que era melhor ter o dinheiro do que uma taxa um pouco mais baixa, mas não o fiz. Consegui um empréstimo de 30 anos porque os pagamentos eram muito menores do que um empréstimo de 15 anos.

Como foi o desempenho do meu primeiro imóvel alugado?

Gastei menos de US $ 5.000 consertando a propriedade e aluguei por US $ 1.050 por mês imediatamente. Minha esposa e eu gerenciamos a propriedade, e foi um processo bastante fácil. Assim que aluguei a propriedade, fiquei em êxtase porque todo o meu planejamento e pesquisa haviam se concretizado! Você pode planejar tudo o que quiser e executar cenários, mas nunca sabe ao certo o que acontecerá até que você o faça.

Tivemos alguns soluços ao longo do caminho, como uma enorme tempestade de granizo, mas o seguro pagou pelo novo revestimento e um novo telhado.

Danos causados ​​por tempestades

Um plano que eu tinha era usar o método de bola de neve para pagar esse aluguel o mais rápido possível. O método da bola de neve envolve retirar todo o seu fluxo de caixa de seus aluguéis para pagar uma propriedade de cada vez. Eu pensei que era uma idéia brilhante para pagar meus aluguéis. Consegui pagar esta casa em três anos!

Lembro-me de ter discutido com as pessoas no Bigger Pockets quando eu escrevia para elas. Eles me disseram que não era uma decisão inteligente pagar o aluguel. Eu era bom em discutir e acho que fiz alguns pontos válidos, mas, na parte de trás da minha cabeça, fiquei pensando se era inteligente pagar a imobiliária em piracicaba. Depois de pensar um pouco mais, percebi que estava errado. Eu não deveria ter pago. Eu poderia ter usado todo esse dinheiro para comprar mais aluguéis e ganhar muito mais dinheiro. Depois de calcular o fluxo de caixa, obter muitas vantagens, vantagens fiscais, amortização do patrimônio e apreciação, eu estava ganhando mais de 50% ao ano com meu dinheiro.

Ao pagar a hipoteca, eu economizava 4% ao ano com os US $ 70.000 que havia gasto. Eu poderia ter comprado mais 2 propriedades com esse dinheiro e ficado muito melhor!

Posso admitir quando cometo um erro e, apesar de parecer um desperdício, recebi uma linha de crédito contra o aluguel depois que paguei. Eu poderia usar esse dinheiro para comprar mais flips ou aluguéis, em vez de economizar 4% de juros no meu dinheiro.

Pagar o erro da hipoteca

Quanto aumentou o valor?

O Colorado teve alguns ganhos incríveis no mercado imobiliário nos últimos 8 anos. Essa casa valia pelo menos US $ 130.000 quando a comprei e a vendi recentemente por US $ 275.000 9 anos depois. Ele foi alugado por US $ 1.500 por mês antes da venda, e foi um dos melhores aluguéis que tivemos.

Obviamente, quando você tem aumentos de valor assim, me dá vontade de comprar mais aluguéis quando os preços estavam mais baixos. No entanto, mesmo que os preços continuassem os mesmos, eu gostaria de ter comprado muito mais aluguéis do que eu fiz. A casa:

Ganhei entre US $ 400 e US $ 700 por mês em fluxo de caixa (total de US $ 64.800).

Economizei US $ 800 por ano em impostos, graças à depreciação (US $ 9.600).

Ganhei de US $ 100 a US $ 200 por mês em pagamento do principal (se eu não tivesse pago o empréstimo no total de US $ 15.000).

Criei $ 30.000 em patrimônio instantâneo assim que o comprei, porque recebi muito.

A casa me fez US $ 119.400 em 9 anos com um investimento de US $ 25.000 sem nenhuma apreciação! Se adicionarmos a apreciação, foi um investimento maravilhoso!

Meu livro mais vendido, Build a Rental Property Empire, abrange tudo, com aluguel, incluindo financiamento, busca de ofertas, aluguel, gerenciamento, reparo e até venda. Está disponível na Amazon como livro de bolso, e-book e audiolivro.

Por que vendi a casa usando uma troca 1031

Era uma ótima propriedade que me dava dinheiro todos os anos em que eu a possuía. No entanto, eu tive que dar uma longa olhada no meu portfólio de imóveis para aluguel, porque tinha muito capital nas propriedades. Nesta propriedade, eu ganhava US $ 700 por mês depois de todas as despesas, o que representou um ótimo retorno dos US $ 25.000 que investi inicialmente (33%). Com o aumento dos preços, obtive US $ 150.000 em patrimônio após pagar os custos de venda e a linha de crédito. Eu estava apenas obtendo um retorno de 5% sobre meu patrimônio, o que é bastante baixo para mim. Sei que posso ganhar pelo menos 15% em dinheiro nos retornos em dinheiro sem sequer considerar vantagens fiscais, pagamento de capital, valorização e obter muito.

Decidi vender alguns dos meus aluguéis e usar uma bolsa 1031 para comprar propriedades comerciais maiores. Eu escolhi vender o aluguel número 1 porque os inquilinos estavam saindo e é muito mais fácil vender casas unifamiliares quando os inquilinos se mudam. Eu tinha muito patrimônio na propriedade, e a relação renda / valor era mais baixa nessa propriedade do que algumas das minhas outras. Vendi a propriedade em 2019 por US $ 275.000 e usei o dinheiro para comprar um prédio comercial de 10.000 pés quadrados por US $ 602.000, que poderia valer mais de um milhão de dólares depois que o alugássemos.